A casa entra na herança como qualquer outro bem: a parte que era do falecido passa aos herdeiros, e o cônjuge ou companheiro sobrevivente pode ter direito à meação e participar da herança, conforme o regime de bens. Mas a lei separa quem é dono de quem pode morar ali. Em regra, o sobrevivente tem o direito de continuar vivendo no imóvel que era a residência da família, mesmo que a propriedade seja dividida entre os filhos, desde que seja o único imóvel residencial a partilhar.
Duas decisões do Superior Tribunal de Justiça mostram os contornos dessa regra. Em uma, a 3ª Turma entendeu que os herdeiros não podiam forçar a venda da casa onde a viúva morava. Na outra, a 4ª Turma negou a um casal que vivia havia 29 anos em um imóvel da herança o pedido para se tornar dono dele por usucapião. A lei protege o cônjuge que fica. Mas morar por afeto da família não transforma ninguém em proprietário.
É compreensível que a casa seja o bem mais difícil de conversar. É onde a família se reconhece, e falar sobre o destino dela parece falar cedo demais sobre uma ausência. Por isso mesmo, costuma ser o imóvel que mais pesa quando a conversa finalmente acontece, nem sempre pelo valor, quase sempre pela história.
O que é o direito real de habitação?
É o direito do cônjuge ou companheiro sobrevivente de continuar morando, sem pagar aluguel, no imóvel que servia de residência da família.
A regra está no artigo 1.831 do Código Civil e, para a união estável, no artigo 7º da Lei 9.278/1996. Vale qualquer que seja o regime de bens e é pessoal: não se vende nem se passa adiante. Segundo o STJ, não depende de registro em cartório. Para o cônjuge, a regra é que ele dure a vida toda; para o companheiro, a lei de 1996 fala em enquanto ele viver ou não constituir nova união ou casamento. A lei condiciona o direito a que aquele seja o único imóvel residencial a ser partilhado, ponto que pode gerar discussão quando a família tem mais de uma casa.
Os filhos podem vender a casa onde o pai ou a mãe mora?
Em regra, não. O entendimento do STJ é que, enquanto o direito de habitação durar, os herdeiros não podem obter na Justiça a extinção do condomínio nem a venda judicial do imóvel.
Foi o que a 3ª Turma do STJ decidiu em setembro de 2025. Uma filha pediu a divisão de dois imóveis herdados e aluguel pelo uso. O tribunal de São Paulo havia reconhecido o direito da viúva sobre a casa, mas entendeu que ele não impedia a extinção do condomínio. O STJ reformou esse ponto: a casa onde a viúva morava ficou protegida. Quanto ao imóvel rural da herança, a divisão e a cobrança de aluguel foram mantidas. Para a relatora, a proteção à família prevalece sobre o direito de propriedade dos herdeiros, para que a perda do cônjuge não venha acompanhada da perda do lar.
Cada família tem particularidades, como a existência de outros imóveis ou de coproprietários de fora da família, que podem mudar a análise.
Morar muitos anos no imóvel da família dá direito à usucapião?
Em regra, não. E a dúvida é natural: depois de décadas cuidando de uma casa, é fácil sentir que ela já é sua. Mas a usucapião exige posse com intenção de dono, e quem mora por permissão ou tolerância da família não exerce esse tipo de posse, por mais longo que seja o tempo.
Em decisão divulgada em outubro de 2026, a 4ª Turma do STJ negou, por unanimidade, o pedido de uma filha e do marido que moravam havia 29 anos em um imóvel que integrava a herança da mãe, de forma contínua e com obras feitas por conta própria. Pesaram três pontos: a ocupação decorria da liberalidade da família, o imóvel estava relacionado em um inventário ainda em andamento e os demais herdeiros se opuseram.
A usucapião entre herdeiros é proibida?
Não é proibida, mas costuma ser difícil de reconhecer. Depende de provar todos os requisitos legais: posse exclusiva, com intenção de dono, pelo prazo exigido e sem oposição dos demais proprietários.
O relator acrescentou um ponto que vai além do caso. A usucapião não pode servir de caminho indireto para transferir patrimônio entre pais e filhos sem as proteções que a lei prevê. Ele lembrou duas delas: a venda de pais para filhos depende do consentimento dos demais descendentes e do cônjuge (artigo 496 do Código Civil), e a doação de pais para filhos é tratada como adiantamento da herança (artigo 544).
Como a família pode decidir antes quem fica com a casa?
Com os instrumentos que a lei já oferece, usados enquanto quem é dono ainda pode decidir.
O testamento permite destinar a parte disponível do patrimônio, que é a metade quando há herdeiros necessários, e indicar quais bens vão compor a parte de cada herdeiro. A doação em vida transfere o imóvel ainda em vida. Entre pais e filhos, ela volta à conta no inventário, salvo se o doador declarar que sai da parte disponível. Com reserva de usufruto, quem doa continua morando no imóvel ou recebendo a renda dele enquanto viver.
Quando um filho já mora no imóvel, registrar por escrito em que condição ele está ali, por exemplo em um contrato de empréstimo gratuito, chamado comodato, reduz o risco de o arranjo ser lido de outra forma depois. E nada disso precisa competir com a proteção do cônjuge: o planejamento pode ser desenhado para conviver com ela.
Perguntas frequentes
O direito real de habitação vale para quem vivia em união estável?
Sim. A Lei 9.278/1996 assegura o direito ao companheiro sobrevivente, e o STJ aplica a mesma proteção.
O cônjuge sobrevivente paga aluguel aos filhos para continuar na casa?
Não. O direito de habitação é gratuito. Enquanto ele durar, os demais herdeiros não podem cobrar aluguel pelo uso do imóvel.
Até quando dura o direito real de habitação?
Para o cônjuge, em regra, enquanto ele viver. Para o companheiro, a Lei 9.278/1996 fala em enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento. Situações específicas podem ser discutidas caso a caso.
Fazer obras no imóvel da família garante a propriedade a quem mora nele?
Por si só, não. No caso julgado pelo STJ, obras feitas ao longo de 29 anos não bastaram para a usucapião. Como compensar esse investimento é outra discussão, e costuma ser mais simples quando foi combinada por escrito.
Planejar o destino da casa da família não é desconfiar de quem vive nela. É cuidar para que ela continue sendo lar, e não motivo de disputa.
Aqui no Pinheiro Lerner, orientamos famílias há mais de 20 anos a proteger o seu futuro com segurança e tranquilidade.
Fonte: Migalhas, "STJ: Morar por 29 anos em imóvel da família não garante usucapião", publicado em 1º de outubro de 2026. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/465685/stj-morar-por-29-anos-em-imovel-da-familia-nao-garante-usucapiao
Fonte: Superior Tribunal de Justiça, "Direito real de habitação impede a venda judicial do imóvel", publicado em 3 de setembro de 2025. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/03092025-Direito-real-de-habitacao-impede-extincao-do-condominio-e-alienacao-do-imovel.aspx